# 商品房认购定金退还纠纷的法律分析及实务指引——以“不可归责于双方的原因”为中心


引言

随着deepseek国产AI大模型的爆火，笔者通过与deepseek r1的对话，智能生成了此篇文章的初稿。但笔者在对初稿的审核和校验过程中，却发现在deepseek r1智能生成的文稿中，存在大量模型自行杜撰的司法案例、法律规定等，这给原本“痴迷”AI的笔者敲响了警钟，AI工具再好用，法律从业者也应谨慎使用，并持严谨的态度把关输出结果。最后笔者结合自身以往承办过的类似案件，融入诉讼实务经验，并重新检索审核了全文的所有类似案例和法律法规，最终得到此文。

在商品房交易中，购房者签订认购书并支付定金后，因政策调整、客观履约障碍或非核心条款争议等“不可归责于双方的原因”导致正式合同未能订立时，能否要求退还定金成为实务中的高频争议。此类纠纷的法律定性既涉及《中华人民共和国民法典》对预约合同和定金罚则的规制，也需结合司法实践对“不可归责事由”的认定标准。本文通过梳理法律规范、典型案例及裁判规则，旨在为购房者维权及法律从业者提供系统性指引。

一、法律规范框架与核心争议

（一）法律依据

1、预约合同的责任边界

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定，认购书作为预约合同，双方负有诚信磋商以订立本约的义务。若因一方过错导致本约无法订立，应承担违约责任；若不可归责于双方，则互不担责。

2、定金罚则的适用例外

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条，收受定金一方违约的应双倍返还，支付方违约的则无权要求返还。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第四条特别规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

3、情势变更与公平原则

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条赋予当事人因“客观情势重大变化”请求变更或解除合同的权利，为政策调整、突发疾病等情形提供法律救济路径。

（二）核心争议焦点

司法实践中，“不可归责于双方的原因”的认定存在两大难点：

1、“不可归责”的客观性标准：如何区分客观障碍与商业风险？

2、磋商义务的履行限度：购房者对非核心条款的修改要求是否超出合理范围？

二、典型案例评析与裁判规则

**（一）支持退还定金的裁判类型**

**1、政策变化类**

案例：(2021)津0115民初11955号

案情：购房者因限购政策丧失购房资格，开发商以“关于购房资格的办理，是购房者的责任和义务”为由拒绝退定。

裁判要点：

因涉案商品房买卖地区的房地产调控政策系众所周知的事实，然，购房者在明知其为限购人员的前提下，仍与开发商签订《认购书》，其自身存在过错，故对购房者要求开发商支付利息的诉讼请求，本院不予支持。开发商作为专业房地产开发、销售企业，其应当严格遵守和执行涉案楼盘所在地区的限购政策，其在明知购房者属于限购人员的情况下径行与购房者签订《认购书》，无视和放任购房无资质房地产交易潜在的风险和损失后果，其亦具有过错，故对开发商要求扣除定金的抗辩意见，本院不予采纳。

购房资格丧失直接导致合同目的落空，适用公平原则**全额退定**。

**2、客观履约障碍类**

案例：(2021)粤1391民初4678号

案情：购房者家人突发重病，医疗费用耗尽购房资金，要求解除认购。

裁判要点：

认购书的解除系因购房者自身原因，其请求全额退还已支付定金，无事实和法律依据，但认购书签订后购房者确因家庭变故，对合同履行能力产生客观影响，且也未造成开发商其他损失，结合本案实际，购房者提供医院诊断书及费用清单，证明障碍真实性，本院酌定，开发商退还购房者50%定金。

购房者家人突发重病，系因购房者自身原因，**酌情支持部分退定**。

**3、非核心条款协商失败类**

案例：(2021)黔0102民初2601号

案情：认购书未约定装修标准，开发商也未按照承诺的装修标准签订商品房买卖合同，后续双方就装修标准协商未果。

裁判要点：

本案中，根据购房者提交的开发商广告宣传单以及开发商提交的《xxx项目住宅装修协议》(模版)来看，开发商作出出卖“精装房”的要约客观存在，但购房者、开发商签订的《xxx商品房认购书》中并未对房屋装修，如何装修，装修标准作出明确约定或预约。因此购房者在约定的签约当日对准备签订的《商品房买卖合同》、《xxx项目住宅装修协议》提出就房屋装修事宜提出异议，且在购房者、开发商双方就该事项未达成一致的情况下拒绝签约，其行为实为行使自愿订立合同的权利，并不构成对认购书的违约，而开发商在认购书签订后亦无违约行为。故购房者、开发商双方未能签订《商品房买卖合同》的原因系双方当事人就合同内容未协商一致，不可归责于任何一方。因此，就购房者诉请要求解除《xxx商品房认购书》，并要求开发商退还定金的诉请，本院予以支持。

合同未能订立不可归责于购房者，**支持全额退还定金**。

**（二）不支持退还定金的例外情形**

**1、可预见的商业风险**

案例：(2024)云0112民初10161号

案情：购房者以“不具备贷款条件”为由拒签合同。

裁判要点：

购房者主张其自身没有收入不具备贷款条件故未能付款，该主张不影响其违约行为，其诉请返还已付定金并支付资金占用费无事实法律依据，依法不能成立，本院不予支持。

单方拒签构成违约，定金不予退还。

**2、核心条款争议**

案例：(2020)粤0608民初4777号

案情：购房者以购房者、开发商双方无法对房屋面积计算方法、房屋单价达成一致意见为由要求退还定金。

裁判要点：

因房屋建筑面积和房屋总价款已经在《xxx认购书》及《xxx成交确认单》均有明确约定，购房者再主张双方对房屋面积计算方法和房屋单价无法达成一致意见而无法签订正式的商品房买卖合同就明显自相矛盾，既与事实不符，也与法律的规定相冲突，故对其主张解除《xxx认购书》及《xxx成交确认单》并返还定金的诉讼请求，本院均不予支持。

购房者构成违约，开发商没收定金。

三、司法裁判规则总结

（一）“不可归责事由”的认定标准

1、客观性：原因需为外部突发且不可控制（如政策调整、自然灾害）；

2、不可预见性：缔约时无法预知该风险的发生；

3、重大性：直接导致合同目的无法实现或显失公平。

（二）举证责任分配

1、购房者责任：需证明“不可归责事由”的存在及与合同未能订立的因果关系；

2、开发商责任：若主张购房者违约，需证明其存在恶意磋商或超出合理修改范围。

四、实务操作指引

（一）证据收集与固定

1、政策类案件：

保留政策文件原文及生效时间证明；

提供购房资格审核不通过的书面通知（如房管局回函）；

保留与开发商沟通的相关记录（如与开发商工作人员的微信聊天记录）。

2、客观障碍类案件：

医院诊断书、医疗费用清单等；

发生客观障碍后及时告知开发商的相关沟通记录。

3、条款争议类案件：

认购书与正式合同条款对比表；

书面协商记录（如要求修改的函件、邮件）。

（二）诉讼策略选择

第一顺位：主张开发商违约（如开发商未按承诺条件售房等）；

第二顺位：援引“不可归责于双方的原因”。

（三）调解与谈判技巧

1、协商阶段：

以书面函件明确诉求，避免口头承诺；

引用同类胜诉案例增加谈判筹码。

2、诉讼阶段：

申请法院委托调解，争取分期退款或折让方案；

结合《中华人民共和国消费者权益保护法(2013修正)》主张开发商格式条款无效。

五、结语

商品房认购定金退还纠纷的本质是“风险分配”问题。在“不可归责于双方的原因”框架下，法院通过平衡公平原则与契约精神，逐步形成“政策障碍优先保护、商业风险买家自担、条款争议个案权衡”的裁判逻辑。购房者需强化证据意识、善用行政投诉与类案检索，方能在诉讼中最大化维权成功率。未来，随着房地产市场的规范化，建议立法进一步细化“不可归责事由”的认定标准，减少司法裁量分歧。


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> 作者: 王志满律师  
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